Sales comparison approach
不動産鑑定評価において、不動産の価格を求める手法のひとつ。
対象不動産と条件が近い取引事例を収集した中から、適切な事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して対象不動産の価格を求める方法。このような取引事例比較法による試算価格を「比準価格」という。
https://www.nomu.com/glossary/law/667.html
Highest and Best Use 最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
Implied land value = Value when completed – construction costs
Net Operating Income
Rental income if fully occupied+ Other income
= Potential gross income
– Vacancy and collection loss
= Effective gross income
– Operating expense(Property taxes and insurance,Utilities and maintenance等)
= Net operating income
capitalization rate(cap rate)
還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。
https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/1978
cap rate = discount rate − growth rate
cap rate=NOI(1年目)/value
all risks yield (ARY)
value=V0=rent1/ARY
gross income multiplier
gross income multiplier =sales price/gross income1
debt service coverage ratio (DSCR)
日本語訳は元利金返済カバー率。借入金や社債などの返済にどの程度余裕があるかを評価する指標です。不動産の1年間のＮＯＩ（純収益）あるいは企業のキャッシュフローが年間の元利金返済額の何倍かを計算します。1倍を下回ると借入金を返済できない破綻状態にあることを示し、1.2～1.7倍程度が望ましいとされています。
https://www.smd-am.co.jp/glossary/YST2886
DSCR = NOI1 / debt service
loan-to-value (LTV) ratio
不動産投資信託（REIT）が保有している不動産の評価額に占める借入金の割合のこと。REITの安全性を示す。値が小さいほど、借入額が小さく安全性が高いとされる。一方で、値が高い場合は、少ない資金でも借入金をうまく利用して、レバレッジ効果の高い運営を行っているという見方もできる。金融機関がREITに融資する際に参考とする指標のうちのひとつ。
【計算式】
（有利子負債総額÷総資産）×100
https://www.nomura.co.jp/terms/english/other/A02931.html
LTV = loan amount / appraised value
equity dividend rate = first-year cash flow / equity
