REIT、REOC、MBSについて

REIT (real estate investment trusts)

メリット

• 流動性
  REITの株式は証券取引所で毎日取引されているため、上場不動産の投資家は、実物の不動産の投資家よりもはるかに高い流動性があります。
• 透明性
  現在および過去の価格と出来高など関する情報は公開されています。
• 免税
  特定の要件が満たされている限り、REITの分配の大部分は資本の返還として扱われ、課税されないため、REITは税制上有利になっています。
• 予測可能な収益
  REITの賃貸収入は、他の業界の企業の収入とは異なり、契約によって固定されているため、REITの収入は長期にわたって比較的一貫している傾向があります。
• 優良不動産へのアクセス
  有名なショッピングモールやその他の著名な建物やランドマーク的な建物など、一部の有名な物件に一般の投資家が直接投資することは困難です。しかし、これらの資産に投資したREITを購入することで、これらの資産の所有権を取得することができます。
• 専門的な管理
  不動産への直接投資にはある程度の不動産投資の専門知識と不動産管理のスキルが必要ですが、REITとREOCの投資には必要ありません。 REITとREOCは、専門家が物件や経費を管理し、家賃と占有率を最大化し、場合によっては追加の物件を取得します。
• 分散投資
  直接投資では１つの物件のコストが高いため、十分な分散を実現すること非常に難しくなっています。REITであれば、小口から投資できるため、投資家は不動産の種類や地理的な場所など様々な物件に分散投資することができます。

デメリット

• 収益成長の可能性が低いこと
  REITの高い収入支払い率は、再投資を通じて将来の成長を生み出すREITの能力を制限します。これは将来の所得の伸びを制限し、REITの株価を低下させる可能性があります。
• 強制エクイティ発行
  利益剰余金の利用使途が限られているため、REITは不利な価格で株式を発行することになる可能性があります。
• 柔軟性の欠如
  REITの税制規則によりREITは投資の選択肢が制限されています。これらの制限により、REITの収益性が低下する可能性があります。

直接投資とREITの違い
https://www.smtam.jp/pickup/reit/outline/

REOC(real estate operating companies)
REOC（不動産事業会社）。不動産を所有する普通の（課税対象）企業です。

MBS(mortgage-backed securities) 

英語表記「Mortgage Backed Securities」の略で「不動産担保証券」のこと。
日本語では「モーゲージ証券」とも呼ばれます。資産担保証券（ＡＢＳ）のひとつで、住宅ローンの元本や利子の返済資金を裏付け資産として発行される証券。米国では住宅ローンの貸し出しリスク分散などの観点から住宅ローン債権の多くが証券化されており、債券市場では米国債と同様、重要な投資対象となっています。連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）が購入対象とするのは「エージェンシーＭＢＳ」と呼ばれる証券で、ファニーメイ（連邦住宅抵当金庫）やフレディマック（連邦住宅貸付抵当公社）などの政府系住宅金融会社が元利支払いを保証した証券。日本の銀行や保険会社なども保有しています。
https://www.daiwa.jp/glossary/YST1153.html